2021年中国房地产发展环境错综复杂。而当前这种情况还会持续多久？2022年会面临什么样的变化？行业未来会往何处发展？

　　近日，国家统计局综合司一级巡视员、北京大学光华管理学院管理实践教授程子林，国家信息中心首席经济师祝宝良，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任蔡真，中信证券研究部首席基础设施和现代服务业分析师陈聪，招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师、董事赵可，空白研究院院长杨现领等专家来到贝壳，对当前及未来的房地产形势进行了深度的交流。

　　研讨主题聚焦于“2022年房地产市场展望”，旨在通过真实、专业解读，提供多元视角与答案。此次活动也是贝壳举办的“穿越周期”交流分享会的第二期，意在搭建一个高质量的交流平台，为行业发展出谋划策。

　　明年的宏观环境会更好吗？

　　房地产市场离不开宏观经济和金融环境。

　　专家指出，明年中国经济面临很多风险。主要风险点有出口下滑风险，中下游及中小微企业经营困难风险，房地产金融风险、地方债务风险，双控和双碳带来的能源风险，疫情对服务业冲击风险，各种政策叠加产生预期不稳风险。

　　为应对各类风险，宏观政策会更加积极。稳定预期是重中之重，产权保护和市场营商环境建设会持续加强。明年的财政政策会更加积极，今年财政收入预计增加八千亿，尚有一万亿专项债还未使用。明年对民营企业和中小企业减税缓税力度会加大，基建投资力度也会加大。明年货币政策会保持适度宽松，但会受美国联储缩表外溢影响，土耳其等国家货币已经提前崩盘，值得我们注意。

　　明年的房地产政策会怎么走？

　　专家认为，今年房地产调控已经发生政策叠加导致的谬误。政策层层分解，层层加码，各类政策叠加，导致下半年房地产市场急转直下，销售快速下行，土地市场冻结，信用债市场暴跌，部分房企爆发风险。

　　为应对房地产市场风险，明年房地产政策会保持相对温和。房企和居民合理信贷资金需求会得到保障，未来几个月按揭贷款的放款速度会有明显的提速，按揭贷款成本可能会下降，房企融资会部分放松。房地产审批的效率会提升，项目上市节奏会加快，预售资金监管效率会提高，房地产调控政策将以稳为主。

　　房企的风险会进一步蔓延吗？

　　专家指出，我国房企的风险正在逐步化解，风险总体可控。一是按揭贷款投放正在逐步恢复，需求复苏，预计明年3月房地产市场将会企稳，房价也会企稳。二是房企信用正在逐步修复，随着企业土地拓展的下降、新开工的放缓、竣工的加速，房企正在不断变现资产应对信用债偿付。

　　我国政府正加大对房地产市场风险的处置力度，严防风险外溢。各地城投类公司和国有背景房企托底土地市场，流拍率下降。保交楼工作稳步推进，消费者权益得到保护。同时预期引导加强，确保市场平稳。我国风险处置并非完全依靠市场处置方式，地方一把手承担风险处置主体责任，处置效率高，风险不易外溢。

　　红线下，房地产转型路在何方？

　　专家认为，房地产转型升级的最大机会在产业链。未来房地产公司的竞争不是房企和房企的竞争，是房企和房企产业链的竞争。房企转型方向包括三个方面，一是以产业供应链平台建设、建筑设计、建筑能源开发管理等的全生态链管理；二是以商业、工业园区地产持续运营等为代表的顺延开发；三是以REITs等为代表的的资产管理。

　　房企未来可以向管理要红利。房企通过产品定位、拿地方式和供应链融资管理提升效率。产品定位要从区域、城市层面下沉到地块所在城市片区。在拿地上转变过去简单囤地方式，提高开发效率。供应链融资要真正做到资金更有效率地使用，而不是转移杠杆的手段。

　　交易下行，政府入场，社会还需要中介吗？

　　专家指出，中国房地产市场交易仍将保持平稳增长，中介的市场仍然十分广阔。新房和二手房交易遇冷是暂时的，随着整个信贷周期的正常化和房地产政策的正常化，明年上半年二手房交易量会逐步进入常态化和正常化的区间，二手房市场交易量和交易额分布会比今年更均衡。中国正处在二手房交易量全国化发展的起点之上。一线城市进入成熟期，二线城市如成都、重庆、西安、郑州、合肥、武汉等城市进入二手房高速发展期，未来环城市圈的三四线城市可能是交易的重要转折点，进入到启动和发展的阶段。

　　未来房地产经纪的作用将更大更明显。中国房地产市场发展进入新的阶段，存量市场特征越来越明显，买方市场时代消费者的需求更加复杂和个性化，消费者对服务的重视程度越来越高。房地产经纪未来服务价值从交易服务向前后两端扩展，消费者不但要买到房，还要买到好房，售后有保障。

　　房地产经纪行业未来的发展趋势和方向是提高全要素生产率。房地产经纪平台要从提升交易环节中人（经纪人）、房（楼盘字典）、客（买卖双方）的效率向提升全要素效率方向发展。房地产经纪行业未来要更加重视对人的服务，包括经纪人的服务和买卖双方的服务。房地产经纪行业的发展还有很大的市场空间，服务模式还有很大的创新空间，谁能把服务做好，谁才能得到市场和消费者的认可。